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Quelques précautions élémentaires
Avant d'acquérir un bien immobilier, il convient d'observer quelques précautions car l'acte d'achat a des conséquences sur le long terme.
Et surtout :
quelle fourchette de prix ? Vous devez impérativement prévoir dans votre budget tous les frais annexes qui représentent des sommes conséquentes. Vous les trouverez détaillés dans les rubriques frais annexes et frais de notaire.
Songez aussi à demander le montant de la taxe foncière, de la taxe d'habitation, et des charges qui vous incomberont par la suite.
Enfin, renseignez-vous sur les travaux en cours ou prévus dans l'immeuble dans lequel vous achetez. S'ils ne sont pas votés et payés, vous devrez en assumer une partie en tant que futur copropriétaire (dans le cas d'un achat en copropriété).
Enfin, si vous envisagez d'acquérir une maison individuelle, contactez la mairie pour connaitre les règles d'urbanisme applicables à votre quartier. Ce point est primordial si vous projetez d'entreprendre des travaux.
Le diagnostic amiante
Si le bien que vous achetez est situé dans un immeuble ou une maison individuelle dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, votre vendeur a l'obligation d'y faire effectuer un diagnostic pour vérifier l'absence (ou la présence) d'amiante. Cet état doit être annexé au compromis de vente.
La recherche de plomb
Si l'immeuble dans lequel vous achetez est construit avant le 1er janvier 1949, et situé dans une zone d'accessibilité au plomb (vous pouvez le vérifier auprès de la préfecture), la loi du 29 juillet 1998 prévoit que le vendeur doit fournir un état d'accessibilité au plomb établi depuis moins d'un an. En copropriété, seules les parties privatives sont concernée
Le diagnostic gaz naturel
Depuis le 1er novembre 2007, un 'diagnostic' gaz est obligatoire pour toute vente immobilière. Ce nouveau diagnostic concerne tous 'les biens à usage d'habitation' dont l'installation de gaz date de plus de 15 ans.
Le diagnostic de performance énergétique
Ce diagnostic s'inscrit dans un ensemble de mesures qui visent à limiter les coûts de l'énergie et à préserver l'environnement. Il permet d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie du logement que vous voulez acquérir. La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation de la double étiquette suivante : une étiquette pour connaître la consommation d'énergie (comme pour l'électroménager et désormais les voitures neuves), une étiquette pour connaître l'impact de ces consommations sur l'effet de serre.
Acces à la propriété
Définir clairement votre objectif
Dressez le portrait robot de votre logement idéal en répondant aux questions suivantes :
* neuf ou ancien ? C'est sans doute la première question. Certains trouvent que le neuf manque de charme et d'autres trouvent qu'il présente des avantages de confort et de praticité non négligeables...
* quel quartier et quel emplacement dans le quartier ? Vous pouvez aussi raisonner à l'inverse en éliminant systématiquement des zones ou des rues : renseignez vous sur le voisinage, la sécurité, la fréquentation, le bruit, la circulation, le stationnement etc. N'hésitez pas à faire une petite enquête auprès des commerçants du quartier...
* quelle surface minimum et quelle distribution en fonction de la composition de la famille ?
* quels éléments de confort : ascenseur, gardien, cave, parking, exposition, balcon, terrasse, cheminée, porte blindée... ?
* avec ou sans travaux ?
* comment est-il desservi ? Quels commerces de proximité ? Quels établissements scolaires ? Espaces verts ?
* soyez attentif au moment de la visite. Vérifiez l'état des fenêtres, de l'installation électrique, de l'installation de gaz, de la plomberie et le type de chauffage. Ces éléments peuvent avoir une grosse incidence sur les futurs frais mensuels.
Vérifier les obligations avant-ventes
Afin d'éviter les mauvaises surprises, il est important de vérifier que tous les contrôles obligatoires ont été effectués. N'hésitez pas à demander les attestations et certificats, c'est votre droit.
Un document unique : le diagnostic technique
L'ensemble des états, constats et diagnostics exigés à l'occasion des ventes ou des locations de biens immobiliers est désormais regroupé en un seul document appelé "dossier de diagnostic technique". Ainsi, en cas de vente, le vendeur a pour obligation d'annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente un "diagnostic technique unique" qui devra comporter :
* le constat de risque d'exposition au plomb
* l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante
* l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment
* l'état de l'installation intérieure de gaz naturel
* l'état des risques naturels et technologiques
* le diagnostic de performance énergétique.
La composition de ce dossier peut varier en fonction du bien vendu et des obligations locales
L'agence
Administrateurs de biens ventes locations
26 place de la liberté
42400 SAINT CHAMOND
Tél : 04 77 22 07 08
Fax : 04 77 31 70 35
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L'état parasitaire
Il certifie l'absence de termites pour les immeubles ou maisons individuelles situés dans une zone contaminée (renseignez-vous auprès le la mairie ou de la préfecture). L'état parasitaire doit dater de moins de 3 mois et être annexé à la promesse de vente.
RC DE ST ETIENNE SARL capital 7000€ SIRET 51036857400016 APE 6813Z
Carte professionnelle n° 397 délivrée par la préfecture de St Etienne.
Gestion garantie par AGF iart 87 rue Richelieu 75002 PARISpour un montant de 200 000€
Transaction garantie par AGF iart 87 rue Richelieu 75002 PARIS pour un montant de 30 000€
S'EST ENGAGEE A NE RECEVOIR AUCUN FONDS EFFET-VALEUR
Par ailleurs
Le « métrage Loi carrez »
La Loi Carrez du 18 décembre 1996 prévoient de faire figurer, dans les avant-contrats et les contrats de vente, la superficie exacte des lots de copropriété. Si le métrage annoncé sur l'offre de vente est supérieur à celui du certificat, vous pouvez le faire rectifier et cela aura une incidence sur le prix.
Les labels de construction
Si vous achetez dans le neuf, renseignez-vous sur les labels dont bénéficie la construction (labels Qualitel, Promotélec, ...). S'il s'agit d'une maison ou d'un immeuble en construction ou à construire, étudiez soigneusement le contrat de réservation qui vous sera remis par le vendeur.
L'état des risques naturels et technologiques
Si vous achetez dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans une zone de sismicité, le vendeur doit fournir obligatoirement cet état.